マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2023年11月

札幌駅前にお立ち寄りの際は・・・

大規模修繕工事とは関係が無い話です。

札幌大丸デパートのエントランスに知人二人の作品(クリスマスツリーとオブジェ)が展示されています。

もしも、お時間が許せば、お立ち寄りください。

清水幾太郎さんと熊谷文秀さんの作品です。

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2024年春工事の準備

2023年の大規模修繕工事がやっと終わりかけていますが、すでに2024年春工事の準備が進んでいます。

その準備の一つが外壁タイルの試し焼きです。

外壁に貼られたタイルを抜き取り特注タイルを試し焼きします。

外壁タイルの試し焼きには約3か月ていどの時間が掛かりますので、余裕があるわけではありません。

正月の間は、窯が止まりますので、何とか年内に2回程度タイルを焼ければと思います。

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前回の大規模修繕工事とは、何もかもが・・・

今年も11月も後半となり、そろそろ師走となります。

2023年秋の大規模修繕工事も終わり、2024年春工事の準備が始まっています。

又、2024年の秋工事の施工会社選定もそろそろ終盤を迎えようとしております。

ここ数年施工会社選定が、大幅に早まっております。

前回の大規模修繕工事とは、何もかもが変わっています。

大きく変わった大きな理由は国内の建設業を取り巻く状況の変化です。

前回の大規模修繕工事は2010年前後の工事が多く、ちょうどリーマンショック直後でゼネコン(総合建設業)が大規模修繕工事に新規参入していました。

建設業界に仕事が全くと言ってよいほど無く、とにかく仕事が無ければつぶれてしまうという会社も多く、いわゆるダンピング受注合戦ともいえる状況でした。

現在は、札幌市内あちこちで新築、改修、大規模修繕の工事が行われています。その上、ウクライナでの紛争で原材料費の値上がり、為替の関係で、輸入材料の実質値上がりもあります。

ひと言でいえば、前回は発注者(管理組合)優位、今回は受注者(施工会社)優位の状況です。

具体的には

 〜芦鵑旅事に比べ工事費用が2倍以上に上がるケースもある。
 
  工事の仕様、工事の内容等の違いもありますが、概算工事費を作っている設計事務所が驚くような低価格で工事契約を行っていた現場もあります。

  しかしながら、その施工会社は倒産しており、工事保証が受けられなかったという現場もありました。

  工事内容も、安かろう悪かろうの工事も少なくなかった様です。  

➁ 施工会社選定のタイミングが早まった。

  大体、3か月位早まっています。来年予定されている大規模修繕工事の現場は10件ほどありますが、すでに7件の施工会社は決定・内定しています。

➁ 公募に応募する施工会社の数が激減した。

  前回は10社以上の施工会社から応募があったという組合さんが多いですが、現在は3〜5社程度の応募です。

  理由は、総合建設業者が新築が忙しく、大規模修繕工事から撤退し、専門会社も統廃合もあり施工会社の数が減ったことが挙げられます。

  又、職人さんの高齢化による引退、若年層の建設工事離れ等から施工できる棟数も減ってきているようです。

大規模修繕工事が大ピンチ その2

管理組合の施工会社大規模修繕工事に発注する原資となる修繕積立金が全く不足している組合が増えています。

今の状況では、建物の劣化状況にかかわらず、すぐに大規模修繕工事を行うことが出来ません。

この原因は、ここ数年の急激な工事費の上昇にあります。

工事費の上昇がいつ納まるか?落ち着くのか?

工事費がいつ頭打ちになるかは、誰にも分りません。

このような状況にあって、管理組合の対応は大きく分けて3つに分かれます。

一つ目は、不足する修繕積立金が貯まるまで工事を待つという組合です。

二つ目は、不足額が貯まるまで待っている間に工事費が更に上がり、せっかく貯めた積立金が目減りしてしまうことは否定できない状況です。

不足額している積立金+アルファの金額だけを借入して、急いで工事を行った方が良いと判断する組合です。

つまり予想される工事費の上昇分の金額>借入金の利息金額の合計であれば、早急に借入を行ない、工事を行うという組合も最近は出てきています。

ぱっと見には、工事費の上昇率年2.5%、借入金の利率2.0%には、差が無いように感じますが、ここで大切なのが、工事費の上昇率と借入金の利率の比較ではなく、工事費の上昇分の金額と借入金の利息金額の比較をすることです。 

三つ目は、工事費が貯まるまで待ちたくない上に、借入もしたくない。でも、工事は行いたいので、とりあえず手元にある修繕積立金の範囲内でできる大規模修繕工事にしたいという組合です。

一概には言えませんが、このような手法を取りますと、工事範囲、工事の仕様が中途半端になることが多いので、あまりお勧めできません。

工事の仕様を下げた部分の耐用年数が短くなり、次回の工事間隔が予定よりも短くなるリスクが発生します。

仮設足場を建てる以上仮設足場を使わないとできない工事を大規模修繕時に一通り行うことが最低限の工事範囲であると言えます。

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管理組合の仮設足場解体前検査

土曜日に管理組合の仮設足場解体前検査を行いました。

参加者された組合の方は、理事長と理事1名の計2名でした。

検査日が3連休の中日になってしまい、ほかの理事の皆様の都合が付かなかったのでしょう。

特に指摘事項も無く、工事内容の詳しい説明、今後の工事の予定が主な内容でした。

しかしながら、張り切って社内検査を行った施工会社の担当者は少し寂しそうでした。

札幌は来週から、気温が下がります。

塗装やウレタン防水の工事には、適さない気温(5度C未満)になる前に大方の工事が終わりそうで安心しております。

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大規模修繕工事が大ピンチ その1

大規模修繕工事を前提として建物調査診断を行なっていますが、概算工事費の説明をすると多くの管理組合の理事からため息が出てきます。

こんなに工事費がかかるのか?とてもじゃないが、今の積立金残高では払えない。

長期修繕計画書の予算の2倍位掛かることになる。何か間違っていないか?

このままでは予定通りに大規模修繕工事ができない。どうにかならないか?

こんな反応が多いです。

前回の大規模修繕工事費を基準とした長期修繕計画を基に資金計画を組んでいるのであれば、このような結果になってしまうのは、ある意味仕方がないのかもしれません。

やはり5年ごとに長期修繕計画の見直しを行わないと大規模修繕工事の的確な資金計画が立てられない時代となっています。

長期修繕計画の見直しをしても中には、委託費が安くなるという理由で10年以上前の前回の工事費をそのまま持ってきている計画書をたまに見ることがあります。

これでは、長期修繕計画書を見直しをする意味がありません。

間違いなく、概算工事費が長期修繕計画上の工事費を大きく上回り、冒頭のような結果となってしまいます。

長期修繕計画の見直しをするなら、多少業務費が高くなっても工事費は最近の工事単価に入れ替えを行なってください。



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