マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕業務に係わる日記です。

2023年12月

新しい社名看板

社屋に新しい看板がやっと付きました。

高校生の頃からの友人のデザインを看板屋さんに頼み取り付けが終わりました。

素晴らしい

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5年前に作成した長期修繕計画でも・・・

只今、設計を進めているマンションには、5年前に作成した長期修繕計画書があります。

前回の大規模修繕から12年目に当たる来年に向け、調査診断、設計を進めていました。

ところが、前回の大規模工事費を基に計上されている工事予算と作成中の工事概算との間に約1.4倍の開きが出ています。

この5年間の長期修繕計画に計上された工事と修繕履歴にある工事費を比べても約1,000万円の差が出ています。

5年前に作成した長期修繕計画では、そのときに修繕積立金を少々値上げすれば、その後値上げしなくとも30年間破綻しない計算になっています。共用部だけではなく専有部の給排水管更新工事、アルミサッシの交換工事も含まれている理想的な修繕計画です。

しかし、今回の大規模修繕工事費、近々に計画されているエレベーターの改修費用、給水・給湯設備の更新工事費を見ると、いずれも現状の工事費とは乖離しており、5年前に作成された長期修繕計画書の様にはいかない可能性が高いです。

この点を修繕委員会に報告し、今後の進め方の検討を行いました。

その結果、幸いにも、今回行った建物調査診断の結果、緊急性のある劣化箇所は無かったため、一旦、大規模修繕工事の準備を止めて、先に長期修繕計画の見直しを行うこととしました。

マンションの長期の健全維持のために作られた長期修繕計画書はいわばマンション維持のための海図、羅針盤のようなものです。

海図が間違っていたり羅針盤が壊れていると、船は目的地に着くことができません。

長期修繕計画書に現状との大きな乖離、例えば「修繕資金には、充分な余裕がある」と書かれていると、居住者に利便性がありそうな不要・不急の工事提案を受けると深く検討しないで「便利だし、修繕積立金には充分な余裕があるから」という理由で反対意見も出ないまま、軽い気持ちで行なってしまいがちです。

現状の資金計画がどのようになっているのか?海図は間違っていないか?羅針盤は壊れていないか知っておくべきです。

5年ごとに長期修繕計画書の見直しをすることを強くお勧め致します。

本日、竣工後3年目の検査を行いました。

本来であれば、もう少し暖かな時期に行いたいのですが、理事長が立ち会い頂けるとのことで、土曜日開催でお願いされており、秋物件の竣工とも重なり施工会社の都合が付かなかったため、本日の開催となりました。

いずれにせよ本格的な寝雪となる前に検査が実施できて良かったです。

事前に配布、回収したバルコニーや共用部のアンケートの指摘事項を確認し、屋上、外壁、外構と理事長、管理員さん、施工会社、設計事務所で状況を確認して回りました。

管理員さんからは管理会社が実施した建物点検では、大きな問題がなかったとの報告を頂いております。

それでも、屋上の通気管にサビが発生し、外壁にわずかなひび割れや塗装の浮きの発生が確認できました。

後は駐輪場の床塗装の浮きが少々ありました。

これから気温が下がるので、補修工事は無理をしないで来春までお時間を頂きました。

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修繕積立金の値上げについての説明会

今年の夏から取り組んでいた長期修繕計画の見直しの結果として、修繕積立金残高の不足が明らかになったため修繕積立金を引き上げることになりました。

屬△燭蠅侶邀曚135円から190円となってしまいます。

平均的な住戸で月額4,400円程度の値上げとなります。

今回は、工事費の値上がりによる値上げではなく、共用部の給水管更新工事に合わせ、専有部の給水・給湯管更新工事も新たに大規模修繕工事に見込んで反映した結果です。

専有部の給水・給湯管更新工事だけで戸当たり約60万円かかります。

来年築30年目を迎えるマンションであり、専有部の給水、給湯管は被覆銅管であるため、これから10年以内の更新工事は必要不可欠となります。

区分所有にお任せして築40年を迎えるまでに全戸の専有部の給水、給湯管の更新工事を終えることはかなり難しいと思います。

更新工事費60万円を工事終了後すぐに現金で支払うことができない区分所有者も出てくると思います。

給水・給湯管からの漏水は漏水を発生させた区分所有者だけではなく、その下階のお宅へも被害を及ぼすために、確実な全戸の更新工事の実施が必要不可欠です。

説明会ではこの点も詳しくお伝えしました。

説明会の2ヶ月前から組合内の広報誌に積立金の見直しの記事を掲載して頂き、説明会の2週間前に全戸に説明会で使用する資料を配布しています。

2023年秋工事の竣工検査

12月1日に2023年秋工事の竣工検査を行いました。

主な工事は11月中に終わり、仮設足場の撤去後の工事の状況確認、共用内部の状況確認と検査が主な内容です。

平日の日中にもかかわらず、組合からは3名の理事の方が出席されました。

外壁タイルもどのタイルを張り替えたのか全く分からない程の出来で、組合の方は喜んでいました。

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