マンション大規模修繕日記

前回の大規模修繕工事に比べ、施工会社選定のタイミングが大幅に前倒しとなっておりますので、お気をつけください。

只今２０２５年５月の上旬ですが、今年２０２５年の秋工事の施工会社選定はどの施工会社も終了しているかと思います。

弊社の例で言いますと２０２５年工事の選定（施工会社ヒヤリング）が終了したのは、２０２４年１１月上旬です。

現在公募を行い、見積を徴収している物件は、２０２６年（来年）の春又は秋工事です。

これが１０年前であれば、その年の秋工事の施工会社選定を連休頃に行っていました。

マンション大規模修繕工事を行う施工会社が減ったため（只今、ゼネコンは、ほぼマンション大規模修繕工事を行っていません）年々施工会社の選定が早まっていき、今では工事前年の出来るだけ早いタイミングで（３月以降）に公募をかけ、見積を依頼する様な流れになっています。

ゼネコンの撤退により、マンション大規模修繕工事を行いたい管理組合の数に比べ、施工会社ができる工事量の方が少なくなっている感じです。

そのため、秋の終わりに翌年の大規模修繕工事の施工会社の公募を掛けても、施工会社が集まらないケースも見受けられます。工事を行いたい管理組合の積み残しというような状況です。

そのような積み残しに合わないためには、どんなに遅くとも見積を依頼する前年の秋までに建物調査を終え、翌年の春に公募を掛け、夏の終わりまでに見積を依頼せねばなりません。

もしも、２０２７年に工事を予定しているなら、次のようなスケジュールになるかと思います。

２０２６年春に施工会社の公募を掛け、見積を依頼する。

そのためには、２０２５年の秋には、設計事務所が調査診断を終える必要があります。

そうすれば、２０２５年冬から２０２６年の春までに設計事務所がに修繕設計を進められます。

２０２５年の秋の調査は１１月上旬が限度で、１０月には設計事務所との契約を行う必要があります。

９月末までに組合で総会を開き設計事務所と契約する準備を整える。

総会の準備のために８月末には設計事務所の選定を終える。

このようなスケジュールとなります。

せっかく夏の終わりに設計事務所を選定しても１１月末の定期総会まで待って設計事務所との契約を決め１２月に調査診断をお願いしたいという管理組合がたまにあります。

札幌はその年の降雪が早ければ、１２月になると、屋上・外構・バルコニーが積雪で調査できなくなります。

そのため、遅くとも１１月上旬までに調建物査を行う必要があります。

設計事務所の調査員は１２月の真冬の低温の吹雪の中でも調査ができると考えているなら、それはちょっと問題がありますが・・・

裏ワザとして、年内、年初に設計事務所と契約をして、設計を先行し春４月に調査を行い早々に公募を行う方法もあります。

ただし、２０２６年初頭に設計事務所と契約をしないと、この方法は使えません。

契約はできないが、仕事は進めてほしいというのは・・・無理です。

長年マンション大規模修繕に携わっておりますと、年に３回訪れるスケジュール上の難所をどのように乗り切るかが心配ごとになっています。

そのスケジュール上の難所とは、連休が続く年末年始、お盆、そしてゴールデンウイークです。

この期間はほほすべての国民にとっては大型連休ですので、ここに打合せを入れると非常識と非難されかねませんので、管理組合との打ち合わせは出来なくなります。

連休のどこがスケジュールの難所かと言えば、打合せができない連休期間の反動として、その前後の週に打合せが集中してしまう為です。

そのため、通常週に２回程度の管理組合との打ち合わせが連休の前後の週は、ほぼ毎日の様に行われます。

今年も今週から来週末にかけて管理組合との打合せが、毎日の様にあります。

土曜日の管理組合との打ち合わせは、ダブルヘッダーも珍しくありません。

これは施工会社が働き方改革で、土曜日はまだしも日曜日の打合せが事実上不可能に近くなっていることも影響しています。（工事期間中の平日に日曜日出勤の代休は取れなくなっているため）

午前中、午後、夕方と恐怖の打合せのトリプルヘッダーとなる年もあります。

去年、社内の体制が変わりアフター点検が出来なかった施工会社もありましたが、なぜか連休前後の忙しい時期に竣工後のアフター検査が集中しております。

1年、３年、５年とアフター検査をおこなっておりますが、組合の理事・修繕委員、管理会社の担当者管理員の交代は当たり前にあり、施工会社の現場監督の交代（退職、転職）も多く竣工当時の事情を知るのが、設計事務所の担当者だけという物件もあります。

特に現場監督がいないと何が困るかと言えば、問題が発生している場所が今回の工事範囲だったのか、工事には含まれなかったのか施工会社側で判断がつかないということです。

工事範囲で保証内容の範囲であれば、不良個所は無償で直すことになります。

しかしながら、いくら問題が発生している部分であっても、工事範囲に含まれていないものを無償で直す施工会社はいません。あくまでも不良工事をアフター点検で直すのであって新たに発生した不良個所まで直すことはないのです。

現場監督がいないと、工事監理を行った設計事務所に工事範囲かどうか確認されますが、竣工後５年経つと、こちらの記憶も薄れています。

又、施工会社が工事の際にサービスで無償で直してくれた箇所に不具合が生じた場合も管理組合や管理会社は工事でやったと主張されることが多いケースです。

この様な無償工事部分の不具合も施工会社として無償対応が難しい部分ですが、組合としては無償で直してほしい希望が強い部分です。

他の部分の補修のついでに同じ工種の職人さんが補修する事はできても、新たに材料を調達したり，別の工種の職人さんを手配する様な工事は無償で出来ないと考えてください。