マンション大規模修繕日記 : 2025年06月

2025年06月21日18:35

大規模修繕を行う理由　その２

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鉄筋コンクリートの建物を作る時には、柱、梁、床、壁の鉄筋を組み、その外側に合板（べニア）で型枠を作ります。

そこに鉄筋コンクリートを流し込みます。

鉄筋コンクリートは、セメント、砂、砂利、水を混ぜ合わせます。

なぜ固まるのかと言えば、セメントが水和反応と呼ばれる化学反応ですべての材料を結びつけるためです。

この水和反応を起こす際に若干ですが、体積が減ります。つまり縮みます。

最初の体積がから縮むことによってひびわれのもとになるごくごく細かな隙間が鉄筋コンクリートの中にできてしまいます。

水和反応は鉄筋コンクリートが混ぜられてから一週間程度であらかた終わり設計された強度が出ますが、その後何年もかけて水和反応は進行し強度が上がります。

「ひび割れのもと」が地震等によって幅が広がっていき、目視できるひび割れとなると考えられています。

つまり、鉄筋コンクリートの建物にとって「ひび割れ」はつきものです。

このひび割れ巾が0.3㎜を超えると、空気（酸素）、水といったコンクリートを中性化させる原因物質がコンクリートの中に侵入します。

コンクリートが中性化すると、内部の鉄筋がさび始めます。

鉄筋が錆びると、体積が8倍に増えて、鉄筋コンクリートの内部からコンクリートを壊し始めます。

この状態を「爆裂」と呼び、「爆裂」が始まる前に、コンクリートの中性化を防がなくてはなりません。

そのため、ひび割れをふさぎます。

爆裂した鉄筋は錆止めを行い、コンクリートを補修します。

コンクリート表面からの中性化を予防するため塗装を塗りなおします。

これが大規模修繕工事を行う理由です。

2025年06月10日12:01

そもそもなぜ、分譲マンションには大規模修繕工事が必要か？

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分譲マンションに大規模修繕工事が必要なのですが、その理由を正しくご理解いただけていない方も少なくありません。

組合の方に伺うと

屋上防水の保証期間が過ぎたから

塗装がよごれてきたから

タイルがひび割れてきたから

どの答えも間違いではありませんが、根本的な理由ではありません。

究極の答えは、コンクリートと鉄筋を守る為です。

分譲マンションは鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造です。

いずれも柱、梁、床といった建物を構成する多くの部分は鉄筋コンクリートでできています。

鉄筋コンクリートは鉄筋とコンクリートという二つの材料で出来ています。

二つの材料が一体となって建物を支え、建物に掛かる重さや地震等の外から掛かる力に対抗しています。

それぞれの役割は、鉄筋が建物に掛かる引っ張る力に対抗しコンクリートが建物に掛かる圧縮力に対抗します。

特に問題となるのが、鉄筋です。

鉄筋は空気中では非常にさびやすく、錆びると体積が約８倍となり、引っ張る力を負担しなくなります。

そのため、鉄筋の周りを強アルカリ性であるコンクリートで覆い、鉄筋がさびないようにします。

錆びるということは、酸素と結びつくこと、つまり酸化ですから強アルカリ性のコンクリートで鉄筋を覆います。

鉄筋とコンクリートが健全であれば、鉄筋コンクリートの建物は、１００年以上持つと言われています。

そのために、鉄筋コンクリートの表面に塗装等の仕上げ材というなの保護材を塗って鉄筋コンクリートを守っています。

建物の中には、「コンクリート打ち放し」と言って何の仕上げもされていない建物もありますが、こうした建物は、仕上げがある建物よりもコンクリートを厚くして鉄筋を守っています。

しかしながら、鉄筋コンクリートの建物にもいくつかの弱点があります。（つづく）

2025年06月03日13:10

前回の大規模修繕工事からたった10年で・・・その２

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管理組合の皆様にお尋ねします。

外部に目立った劣化が無いのに弊社以外の設計事務所等の調査会社に建物調査診断を頼んだとすると、「劣化が少ないので工事はまだまだ先で大丈夫ですよ」という管理組合にお優しい調査診断結果が出ると思いますか？

そのような調査結果を出せる設計事務所はごくごく少数だと思います。

そもそも、工事をする側にとって、１２年ごとの工事ではなく１５年保つ仕様で工事を行うこと自体が、大規模修繕工事の総件数を減らすと考えている関係者（設計事務所、施工会社、メーカー、工事を行う管理会社）が多数派を占めています。

１５年周期で大規模修繕工事を計画することは、結果として「自分で自分の首を絞めかねないバカモノのすること」と陰では言われ、未だに批判されています。

「修繕周期15年を目指し、実行している派　実行できる派」はマンション大規模修繕工事の業界では、まだまだ多数派ではなく、少数派です。

このように工事優先で工事の周期を伸ばすことに必然性を感じない人達というか１２年の修繕周期で次の大規模修繕工事をやりたい人達にとって、前回の大規模修繕工事から１０年程度で次の建物調査診断をするということは、１２年目での大規模修繕工事へのレールを敷けることになります。

なぜなら、マンション大規模修繕の専門家がいる管理組合はほとんどありません。

そのために多くの管理組合では、専門家に建物調査診断、設計監理、施工会社選定コンサルを委託しています。

その専門家が建物が劣化していますと言えば、そのような判断になります。

どのような大規模修繕工事をしても年数がたてば、それなりの「経年劣化」は生じます。

その劣化が「もう工事をしなくてはならない程の重篤な劣化」なのか「まだしばらく工事をしなくても良い経年劣化なのか」専門家ではない限り判断が難しいところです。

弊社が見れば、まだ工事をしなくても良い劣化状況であってもなぜかあれよあれよという間に「専門家の判断では、建物の劣化が進んでいるので、一般的にも前回から１２年で大規模修繕工事をしなくてはならない」ということになりかねませんので、ご注意ください。

2025年06月01日13:47

前回の大規模修繕工事からたった１０年で、また調査診断を行うの？

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弊社では、１８年以上前から次回の大規模修繕工事を１５年後に行えるような仕様で設計し、工事監理をしております。

ところが、最近前回の大規模修繕工事から１０年から１１年で前回大規模修繕を行った管理組合様から調査診断の見積の依頼が何件か続いております。

１５年周期での大規模修繕工事であれば、前回の工事から１２～１３年目での調査診断で間に合うはずにも関わらず。

「そんなバカな・・何か大きな問題があったのか？」ととりあえず建物の現状を確認しに行くと、いずれも大規模修繕工事を急がなくてはならない深刻な劣化はありませんでした。

１件は「今の積立金のままで、将来積立金が足りるかどうか不安になった。長期修繕計画の見直しをしたいとある人に相談したら、まず建物調査が必要と言われた」

もう１件は「屋上防水の一部に水が入っている」というもので、確認に伺うと確かに水は入っていましたが、水抜きの補修で対応ができる問題でした。

その際に「前回の大規模修繕工事から１０年過ぎているね。」となったそうです。

どちらも「大規模修繕工事は一般的に１２年周期で行うものなので、前回の大規模修繕工事から１０年経ったので、そろそろ建物調査が必要」と理事のどなたかがどこかで聞いてきたのが発端のようです。(つづく）

マンション大規模修繕日記

2025年06月

大規模修繕を行う理由 その２

そもそもなぜ、分譲マンションには大規模修繕工事が必要か？

前回の大規模修繕工事からたった10年で・・・その２

前回の大規模修繕工事からたった１０年で、また調査診断を行うの？

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