昨日、建物調査の途中で虹の橋に遭遇しました。
最初は左右に虹が出ましたが、やがて真ん中もつながりました。
きれいな弓型の虹を見たのは久しぶりです。
最初は左右に虹が出ましたが、やがて真ん中もつながりました。
きれいな弓型の虹を見たのは久しぶりです。
2025年10月
3月から着工した180戸3棟の住棟と自走式駐車場から成る大型マンションの大規模修繕工事の竣工確認を行いました。
工期は11月末ですが、住棟は7月に予定より2か月ほど早く足場解体を行い、自走式駐車場と外構もほぼ工事が完了しているので、総合定例会議の前に理事、修繕委員の皆様と現場を見ました。
住棟は他のマンションよりも早い時期に着工できたので、夏の暑さが本格化する前にバルコニー側の足場が外れました。
しかし、職人さん不足の影響でしょうか？
自走式駐車場の工事は住棟ほど予定より早く工事を終えることが出来ませんでした。
工期は11月末ですが、住棟は7月に予定より2か月ほど早く足場解体を行い、自走式駐車場と外構もほぼ工事が完了しているので、総合定例会議の前に理事、修繕委員の皆様と現場を見ました。
住棟は他のマンションよりも早い時期に着工できたので、夏の暑さが本格化する前にバルコニー側の足場が外れました。
しかし、職人さん不足の影響でしょうか？
自走式駐車場の工事は住棟ほど予定より早く工事を終えることが出来ませんでした。
2025年10月24日の写真です。
肌寒いというより寒さに震えた一日でした。
午前11時にも関わらず車の温度計で外気温が６℃を表示していました。
ほんのひと月半前まで半袖の作業着を着て、暑さに苦しんでいましたが、いつの間にか季節は廻り、晩秋を迎えております。
外気温も５度に近づいています。
塗装工事や、ウレタン防水工事は化学反応を利用して、材料が硬化するため、施工時の外気温が５度を切ると硬化しにくくなり、不良工事の原因となります。
これから冬に向けてどんどん気温は下がる一方です。
現場にも注意をしなくてはなりません。
肌寒いというより寒さに震えた一日でした。
午前11時にも関わらず車の温度計で外気温が６℃を表示していました。
ほんのひと月半前まで半袖の作業着を着て、暑さに苦しんでいましたが、いつの間にか季節は廻り、晩秋を迎えております。
外気温も５度に近づいています。
塗装工事や、ウレタン防水工事は化学反応を利用して、材料が硬化するため、施工時の外気温が５度を切ると硬化しにくくなり、不良工事の原因となります。
これから冬に向けてどんどん気温は下がる一方です。
現場にも注意をしなくてはなりません。
竣工後1年目、３年目、５年目にアフター点検を行っております。
春着工の現場が終わり、雪が降る前のこの時期に行われる例が多いです。
アフター点検は管理組合、施工会社、設計事務所で行いますが、管理組合の出席が難しく、施工会社と設計事務所で行う例も増えております。
施工会社も働き方改革の影響で土曜日、日曜日のアフター点検の実施は難しくなっております。
「私たちは働いているので、平日は無理」という管理組合もいらっしゃいます。
平日であってもリタイヤされた方を中心に出席される組合も少なくありません。
春着工の現場が終わり、雪が降る前のこの時期に行われる例が多いです。
アフター点検は管理組合、施工会社、設計事務所で行いますが、管理組合の出席が難しく、施工会社と設計事務所で行う例も増えております。
施工会社も働き方改革の影響で土曜日、日曜日のアフター点検の実施は難しくなっております。
「私たちは働いているので、平日は無理」という管理組合もいらっしゃいます。
平日であってもリタイヤされた方を中心に出席される組合も少なくありません。
今年の春に一時期話題になった首都圏の施工会社談合問題ですが・・・
その後、他の組合では、特に話題に上ることもなく、施工会社選定が進んでおります。
「即刻、排除すべき」と強く主張した理事のいる組合は、別の施工会社が選ばれました。
施工会社を決定する臨時総会で、組合員から他のマンションの工事で評判の良かった会社（排除すべきと名指しされた会社）を選ばなかった理由は？という質問が出ました。
理事長が総合的な判断と選定理由を答えました。
「即刻、排除すべき」と主張した理事は全く知らんぷりでした。
あそこ迄強く主張したなら「この会社は談合疑惑がある」と自ら説明すれば良いのに。
拍子抜けです。
その後、他の組合では、特に話題に上ることもなく、施工会社選定が進んでおります。
「即刻、排除すべき」と強く主張した理事のいる組合は、別の施工会社が選ばれました。
施工会社を決定する臨時総会で、組合員から他のマンションの工事で評判の良かった会社（排除すべきと名指しされた会社）を選ばなかった理由は？という質問が出ました。
理事長が総合的な判断と選定理由を答えました。
「即刻、排除すべき」と主張した理事は全く知らんぷりでした。
あそこ迄強く主張したなら「この会社は談合疑惑がある」と自ら説明すれば良いのに。
拍子抜けです。
年越しの大規模修繕工事が終了を迎え、管理組合の理事会、修繕委員会様から打ち上げにお誘い頂き、その場で施工会社と一緒に感謝状を頂きました。
住戸数は７０数戸ですが、修繕委員が１２名。抜群の出席率。
会議のたびに皆様の熱い思いがひしひしと伝わって来る組合でした。
管理組合の熱意にこちらも引っ張られました。
施工会社の現場監督もその熱意に負けじと頑張りました。
住戸数は７０数戸ですが、修繕委員が１２名。抜群の出席率。
会議のたびに皆様の熱い思いがひしひしと伝わって来る組合でした。
管理組合の熱意にこちらも引っ張られました。
施工会社の現場監督もその熱意に負けじと頑張りました。
�Ч�事費が急激に著しく高騰した
数年前から修繕積立金の不足で大規模修繕工事の実施に踏み切れず「何の前触れもなく突然休止する物件」が増えています。
なぜ、このような事象が発生したかと言えば、２０１０年頃に行われた前回の大規模修繕工事の工事費に比べ、ここ数年で工事費が急激に上昇し約２倍程度になってしまったためです。
２０１０年頃はリーマンショック後で国内から多くの建設工事が消えてしまい、大手から中小までのいわゆるゼネコン（総合建設業者）がマンション大規模修繕工事に参入し、大規模修繕工事もダンピング受注が相次ぎ、大規模修繕工事費が底値となっていました。
そのため前回の大規模修繕工事費を基に作成された長期修繕計画書で算出された修繕積立金のまま見直しをせずに積立を行っていた組合のほとんどは、手元の積立金では、次回の大規模修繕工事が行えないとなりました。
既出の「何の前触れもなく突然休止する物件」は設計事務所が概算工事費を提出するまで、問題なく順調に進んでいきます。
設計事務所の概算工事費を見て、理事は青ざめ「概算工事費と修繕積立金に大きな開きがあります。理事会内で打合せをして、こちらから連絡します」と言って「何の前触れもなく突然休止する物件」となります。
�┫浜�組合の高齢化による影響
どちらのマンションにも言えることですが、マンションの経年とともに居住者の皆様もお年を重ねていきます。マンション購入時は４０代半ばで、1回目の大規模修工事時は６０才前後、２回目の大規模修繕時は７０才、３回目は８０才を超えています。
お年を重ねるごとに衰えてしまうのは否めません。
理事会の世代交代が進んでいるマンションもありますが、組合運営の中心となって、長年頑張ってきた同世代の仲間達がそろって高齢となり、そろそろ辞めたいと言っているといったマンションも少なくないようです。
会議に出席した理事に意思決定に必要な情報が上手く伝わらないといったことも増えています。
マンションの大規模修繕に対して組合としての意思決定が上手く進まないとなると、資金不足となった場合に工事を行うための工事費の借入をする決定が出来なくなり「何の前触れもなく突然休止する物件」となります。
何年か経って「何の前触れもなく突然復活する物件」となったときは、理事長をはじめ大半の理事が入れ替わり、ほぼ例外なく若返っています。
数年前から修繕積立金の不足で大規模修繕工事の実施に踏み切れず「何の前触れもなく突然休止する物件」が増えています。
なぜ、このような事象が発生したかと言えば、２０１０年頃に行われた前回の大規模修繕工事の工事費に比べ、ここ数年で工事費が急激に上昇し約２倍程度になってしまったためです。
２０１０年頃はリーマンショック後で国内から多くの建設工事が消えてしまい、大手から中小までのいわゆるゼネコン（総合建設業者）がマンション大規模修繕工事に参入し、大規模修繕工事もダンピング受注が相次ぎ、大規模修繕工事費が底値となっていました。
そのため前回の大規模修繕工事費を基に作成された長期修繕計画書で算出された修繕積立金のまま見直しをせずに積立を行っていた組合のほとんどは、手元の積立金では、次回の大規模修繕工事が行えないとなりました。
既出の「何の前触れもなく突然休止する物件」は設計事務所が概算工事費を提出するまで、問題なく順調に進んでいきます。
設計事務所の概算工事費を見て、理事は青ざめ「概算工事費と修繕積立金に大きな開きがあります。理事会内で打合せをして、こちらから連絡します」と言って「何の前触れもなく突然休止する物件」となります。
�┫浜�組合の高齢化による影響
どちらのマンションにも言えることですが、マンションの経年とともに居住者の皆様もお年を重ねていきます。マンション購入時は４０代半ばで、1回目の大規模修工事時は６０才前後、２回目の大規模修繕時は７０才、３回目は８０才を超えています。
お年を重ねるごとに衰えてしまうのは否めません。
理事会の世代交代が進んでいるマンションもありますが、組合運営の中心となって、長年頑張ってきた同世代の仲間達がそろって高齢となり、そろそろ辞めたいと言っているといったマンションも少なくないようです。
会議に出席した理事に意思決定に必要な情報が上手く伝わらないといったことも増えています。
マンションの大規模修繕に対して組合としての意思決定が上手く進まないとなると、資金不足となった場合に工事を行うための工事費の借入をする決定が出来なくなり「何の前触れもなく突然休止する物件」となります。
何年か経って「何の前触れもなく突然復活する物件」となったときは、理事長をはじめ大半の理事が入れ替わり、ほぼ例外なく若返っています。
�セ楾�会社の選定が年を追うごとにどんどん前倒しになっている。
施工会社が原因ではありませんが、これまではお盆過ぎから次年の工事の公募をおこなっていましたが、今は春の連休明けから次年の公募がスタートします。少しでも早く施工会社に見積を依頼し、少しでも安い金額を入れてもらう為です。
施工会社選定と一言で言いますが、これだけのプロセスが必要です。
施工会社公募の準備、公募の実施、施工会社が見積をするための資料の準備、見積依頼、見積集計、ヒヤリングを依頼する施工会社の選定資料の作成、ヒヤリングの準備、ヒヤリングの実施、選定記録の作成、総会議案書の作成、総会の実施、施工会社との契約準備
連休明けから公募を始めますと、６月に見積、７月にヒヤリングを行い、８月に臨時総会、９月に契約のための打合せとなります。各物件ごとに少しづつタイミングをずらして、一番最後の春着工物件が年内に契約できるように段取りをしています。
このようにお盆前から次年の工事の施工会社選定がスタートしてしまうことが８．９月の業務量を増やす原因となっています。
�Γ横娃横暁�の秋工事の施工会社の選定も春工事と同じタイミングでスタートしている
これまでは、次年の秋工事の業者選定はその年の１月の公募でも充分間に合いました。
しかし、最近では工事実施の前年末位までに翌年の工事を内定させてしなう施工会社も少なくありません。
そのような施工会社は、見積金額が比較的安く工事の出来も悪くない、いわば「コスパの良い施工会社という評判」のある施工会社です。
ただし、企業の規模がそれほど大きいわけではないため、年間に受注できる工事の件数は限られています。
なぜ、コスパの良い大規模修繕工事ができるかと言えば、第一に自分たちの年間の仕事量を決めていて、それ以上無理な受注をしないためです。
現場監督の人数は限られていますし、職人さん不足の中で無理な受注すると、結局は外注費用ばかりが嵩んでしまい、利益がどんどん減っていくためです。
無理に大型物件を受注しても利益が出るとは限らないため、大型物件よりも中小物件を得意としています。
この会社に受注してもらうためには、できるだけ早い時期に公募を行い、決めた受注量に達する前に見積に参加してもらうことがポイントとなります。
限られた施工可能な数を競う椅子取りゲーム、詰まるところ「早い者勝ち」となります。
翌年の秋工事物件であっても早めに公募を行い、見積を依頼し、見積金額と組合の工事予算が合い、プレゼンで組合が納得すれば施工会社の内定となります。
施工会社が原因ではありませんが、これまではお盆過ぎから次年の工事の公募をおこなっていましたが、今は春の連休明けから次年の公募がスタートします。少しでも早く施工会社に見積を依頼し、少しでも安い金額を入れてもらう為です。
施工会社選定と一言で言いますが、これだけのプロセスが必要です。
施工会社公募の準備、公募の実施、施工会社が見積をするための資料の準備、見積依頼、見積集計、ヒヤリングを依頼する施工会社の選定資料の作成、ヒヤリングの準備、ヒヤリングの実施、選定記録の作成、総会議案書の作成、総会の実施、施工会社との契約準備
連休明けから公募を始めますと、６月に見積、７月にヒヤリングを行い、８月に臨時総会、９月に契約のための打合せとなります。各物件ごとに少しづつタイミングをずらして、一番最後の春着工物件が年内に契約できるように段取りをしています。
このようにお盆前から次年の工事の施工会社選定がスタートしてしまうことが８．９月の業務量を増やす原因となっています。
�Γ横娃横暁�の秋工事の施工会社の選定も春工事と同じタイミングでスタートしている
これまでは、次年の秋工事の業者選定はその年の１月の公募でも充分間に合いました。
しかし、最近では工事実施の前年末位までに翌年の工事を内定させてしなう施工会社も少なくありません。
そのような施工会社は、見積金額が比較的安く工事の出来も悪くない、いわば「コスパの良い施工会社という評判」のある施工会社です。
ただし、企業の規模がそれほど大きいわけではないため、年間に受注できる工事の件数は限られています。
なぜ、コスパの良い大規模修繕工事ができるかと言えば、第一に自分たちの年間の仕事量を決めていて、それ以上無理な受注をしないためです。
現場監督の人数は限られていますし、職人さん不足の中で無理な受注すると、結局は外注費用ばかりが嵩んでしまい、利益がどんどん減っていくためです。
無理に大型物件を受注しても利益が出るとは限らないため、大型物件よりも中小物件を得意としています。
この会社に受注してもらうためには、できるだけ早い時期に公募を行い、決めた受注量に達する前に見積に参加してもらうことがポイントとなります。
限られた施工可能な数を競う椅子取りゲーム、詰まるところ「早い者勝ち」となります。
翌年の秋工事物件であっても早めに公募を行い、見積を依頼し、見積金額と組合の工事予算が合い、プレゼンで組合が納得すれば施工会社の内定となります。
弊社の仕事の進め方に問題が無いわけではないのですが、我々の努力、改善だけでは解決できないと思われる原因がいくつかあると思います。
大規模修繕工事は工事に遅れが生じると管理組合理事会との打ち合わせ回数が当初の予定よりも増え増えていきます。８月に竣工予定の工事が遅れると８月以降、９月、１０月と予定外の打合せが増えてしまいます。
工事が遅れると設計事務所検査も予定通りにできませんので、検査日が後ろにずれます。
工事の遅れは設計事務所の業務が煩雑となってしまう最大の原因です。
�，困辰噺世錣譴討い訖�人不足があります。
会社の規模に関わらず、力のある施工会社に影響はさほどでもないのですが、力のない施工会社、力のない現場監督が担当すると如実に職人不足の影響が現れます。
工事現場に職人さんがいない状態となり工事が予定していた工程よりも少しづつ遅れはじめます。
とくに大型物件では顕著でした。
��建物の劣化が想定以上に進んでいた。
建物調査診断は非破壊の目視調査ですが、仮設足場を架けて、いざ劣化箇所を補修しようとすると、劣化が想定以上に広範囲に進んでいる物件があります。
この部分は更なる補修工事を掛けねばならないため、工事に遅れが生じます。
��施工会社の組織力が上手くいかされない。
なぜ、設計事務所が施工会社の組合打合せ資料に対して、赤ペン先生を行うかと言えば、施工会社の担当者及び上司が作成、チェックした資料に問題があり、そのままでは会議に出席した理事に意思決定に必要な情報が上手く伝わらず、工事に対する意思決定が遅れ、それに合わせて工事も遅れてしまう為です。
特に担当者の作成した打合せ資料ををチェックすべき立場の上司のチェックが甘いと理事が理解、判断できる資料とはなりません。それを防ぐために設計事務所が仕方なく、赤ペン先生となり理事が今後の工事の進め方に対する意思決定ができるレベルにまで資料を作り直すこととなります。
必要な時期での適切な管理組合の意思決定は職人不足よりも工期に与える影響は大きいと感じております。
�ぢ腟�模修繕工事の物件数が例年よりも多い
今年も「何の前触れもなく突然復活する物件」がいくつかありました。
工事費の上昇がこれ以上進む前に、借入をしてでも大規模修繕をするという決定をした物件もあるでしょうし、積立金がやっと溜まったので工事ができるようになったという物件もあるかと思います。
それらの急に復活した物件とは別に当初計画していたスケジュールで進んでいる物件は、進行していますので、復活した物件が重なってしまい、どうしても物件数が増えてしまいます。業務量は物件数に比例しますので、業務が増えてしまい煩雑となります。
（つづく）
大規模修繕工事は工事に遅れが生じると管理組合理事会との打ち合わせ回数が当初の予定よりも増え増えていきます。８月に竣工予定の工事が遅れると８月以降、９月、１０月と予定外の打合せが増えてしまいます。
工事が遅れると設計事務所検査も予定通りにできませんので、検査日が後ろにずれます。
工事の遅れは設計事務所の業務が煩雑となってしまう最大の原因です。
�，困辰噺世錣譴討い訖�人不足があります。
会社の規模に関わらず、力のある施工会社に影響はさほどでもないのですが、力のない施工会社、力のない現場監督が担当すると如実に職人不足の影響が現れます。
工事現場に職人さんがいない状態となり工事が予定していた工程よりも少しづつ遅れはじめます。
とくに大型物件では顕著でした。
��建物の劣化が想定以上に進んでいた。
建物調査診断は非破壊の目視調査ですが、仮設足場を架けて、いざ劣化箇所を補修しようとすると、劣化が想定以上に広範囲に進んでいる物件があります。
この部分は更なる補修工事を掛けねばならないため、工事に遅れが生じます。
��施工会社の組織力が上手くいかされない。
なぜ、設計事務所が施工会社の組合打合せ資料に対して、赤ペン先生を行うかと言えば、施工会社の担当者及び上司が作成、チェックした資料に問題があり、そのままでは会議に出席した理事に意思決定に必要な情報が上手く伝わらず、工事に対する意思決定が遅れ、それに合わせて工事も遅れてしまう為です。
特に担当者の作成した打合せ資料ををチェックすべき立場の上司のチェックが甘いと理事が理解、判断できる資料とはなりません。それを防ぐために設計事務所が仕方なく、赤ペン先生となり理事が今後の工事の進め方に対する意思決定ができるレベルにまで資料を作り直すこととなります。
必要な時期での適切な管理組合の意思決定は職人不足よりも工期に与える影響は大きいと感じております。
�ぢ腟�模修繕工事の物件数が例年よりも多い
今年も「何の前触れもなく突然復活する物件」がいくつかありました。
工事費の上昇がこれ以上進む前に、借入をしてでも大規模修繕をするという決定をした物件もあるでしょうし、積立金がやっと溜まったので工事ができるようになったという物件もあるかと思います。
それらの急に復活した物件とは別に当初計画していたスケジュールで進んでいる物件は、進行していますので、復活した物件が重なってしまい、どうしても物件数が増えてしまいます。業務量は物件数に比例しますので、業務が増えてしまい煩雑となります。
（つづく）
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