マンション大規模修繕日記 : 2025年11月

2025年11月29日17:07

感謝状を頂きました。

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今年２件めの感謝状を頂きました。

３棟１７２戸の住棟と自走式駐車場で構成される大型マンションです。

３月上旬から他の物件の先駆けて着工できたおかげで、仮設足場工事、タイル工事、コンクリート補修工事、塗装工事、バルコニーウレタン防水工事がどんどん進み、夏季の暑さが本格化する前にバルコニー側の仮設足場を解体出来ました。

組合の定期総会の席上で施工会社とともに感謝状を頂きました。

想定外のことがいくつか発生しましたが、大きなトラブルにつながらなかったのは、施工会社や設計事務所任せにしないで、自分たちのこととして、解決に向けて真摯にご協力頂けた組合様おかげだと思っています。

2025年11月25日16:44

長期修繕計画の見直し説明会でお伝えすべきことその２

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長期修繕計画説明会・・・

はっきり言って気が重い仕事です。

組合員の皆様から

「なんで、そんなに積立金を上げなくてはいけないのか？」

「この間、ずいぶん上げたばかりだぞ」

「積立金を上げたら、あんたたちに何か良いことがあるのじゃないか？」

なんて意見が出てくることもあります。

積立金が現状で溜まっていないのは、私たちのせいではないのに・・・

そこで、これまでの積立金の変遷を時間軸に沿ってグラフ化することにより、積立金の変遷を視覚的に確認できるようにしています。

そこに国土交通省の修繕積立金ガイドラインで示される同規模のマンションの積立額の平均値を入れることで、竣工当初の積立額がいかに低額であり、ガイドラインが示す平均額との間に大きな差があるのか視覚的に理解できるようにしています。

時間軸×積立額＝面積＝積立金額ですから

直近の積立額だけが問題なのではなく、竣工当初からの積立金額が低いため、貯めるべき積立金が充分に貯めていない期間が長く、結果として充分な積立金が貯められていないことをこのグラフは視覚的に訴えています。

逆にこのことを言葉で説明しようとしても、なかなかうまく行きません。

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2025年11月18日15:15

長期修繕計画の見直し説明会でお伝えすべきこと

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多くの組合員にとって「修繕積立金の値上げは避けて通れないことは分かっていても、なるべく値上げはしたくない」と言うのが、本音だと思います。

・なぜ、今回修繕積立金を上げなくてはならないのか？

・前回の見直し時と何が変わっているのか？

組合員は、この２点に関して納得できる説明がないと賛成したくないと思います。

ひとつの例として、説明の中に下記のようなシートを入れています。

このシートは前回の長期修繕計画の見直し時に比べ工事費が大きく上がってしまったことを具体的な工事費、工事単価という数字を入れて説明しています。

お金に関することを組合員の皆様にお伝えする以上、具体的な金額を入れないと上手く伝わらないと感じているためです。

「工事費が大幅に上がっていますので、今回の見直しで修繕積立金も上げます」といった「ぽやんとした説明」では、組合員の皆様は納得していただけないと感じております。

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2025年11月17日06:48

長期修繕計画見直しの説明会

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今日は今月に入って２件目の長期修繕計画見直しの説明会です。

目的は来月に控えた総会での修繕積立金の値上げ改訂の承認に向けた説明を行うことです。

修繕積立金はいわば、大規模修繕工事費の反映ですから、数年前に比べてマンション大規模修繕工事の工事費用が上がってしまいますと、５年以上前に作成された長期修繕計画と積立金がそのままという訳にはいきません。

その点を上手く伝えることができれば、組合員の皆さんは積立金の見直しに賛成してくれます。　

長期修繕計画書がどのような仕組みで作られているか？

今後どのような工事が予想されているのか？

積立金額はどのように算出したのか？

なぜ、今回修繕積立金を上げなくてはならないのか？

前回の見直し時と何が変わっているのか？

組合員の疑問を想像して、その答えを説明して行きます。

2025年11月14日09:24

バルコニー及び外壁検査の主な指摘ポイント

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①設計仕様との合致しない部分の指摘

上段の写真の指摘箇所

設計仕様書では、ﾌｰﾄﾞ類の下端に水抜き穴を設けることになっています。

②工事の抜け、忘れのチェックの指摘

中段の写真の指摘箇所

タイル貼替箇所の目地詰め忘れ

③次回大規模修繕までの15年間の劣化を考えた指摘

下段の写真の指摘箇所

タイル目地が雨水の影響で「やせて」おり、１５年後には欠落してしまう可能性があるため、充填する

2025年11月12日19:49

根雪になるまでのこれからが正念場

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先週末に札幌には本格的な雪が降りました。

ちょうどバルコニー検査と重なりましたが、足場の中に雪の侵入が無く、検査は無事に終わりました。

バルコニー検査、組合検査、指摘箇所の補修を経て、バルコニー面の仮設足場の解体が始まります。

その後、仮設足場の下になっていた部分の工事を終え、施工会社検査、監理者検査、組合検査を経て、やっと大規模修繕工事が終了となります。

本格的な根雪となる前にこれらの工事を終わらせる必要があります。

根雪まであと、ひと月ほどが、大規模修繕工事の正念場です。

2025年11月08日15:22

バルコニー検査週間

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期せず、今週から来週にかけてバルコニー検査が集中しております。

バルコニー検査と言ってもバルコニーの中だけではなく、バルコニーのほかに、外壁の検査も同時に行っています。