マンション大規模修繕日記

マンション大規模修繕工事の現場監督に一番に求められる能力は実はコミュニケーション能力と洞察力です。

「聞く力」と「説明する力」、そして「予測する力」です。

詳しく言えば、居住者の苦情、困りごとを聞き、的確に問題点を把握する能力

居住者へ誤解無き様に正確に説明する能力

そして、苦情、困りごとに起因するトラブルが起きる前に問題点を予測し、確実に予防する能力

トラブル予防はもちろん新築工事の現場監督に求められる能力ですが、新築工事は関係者以外立ち入り禁止の場所で発生するので、事故やトラブルが更なる大事になることはそれほど多くはありません。

一方、マンション大規模修繕工事は居住者が住みながらの工事ですから何かトラブルや事故が起きるとお客さんの目の前で起きることになります。

ちょっとした落下工事であっても、伝え方を間違えると現場を止めなくてはならない様な大事に発展します。

例えば、ある現場で仮設足場の中で塗装の缶を職人さんが転がして養生シートをペンキで汚したことがありました。

これを現場監督は理事会内の総合定例で「職人が塗装缶を足場から落として養生シートを汚してしまいましたが被害はありませんでした」と報告しました。

管理組合理事の中には「仮設足場から塗装缶を地上へ落下させる事故があった」と捉えた方もいました。

「そんな大事故を起こしておいて、平然と報告できる神経がわからない。まず、理事の皆さんに謝るべきだろう」と激怒され理事会は大騒ぎになりました。

私から実際の状況を説明してその場は「紛らわしい言い方をするな」で事無きを得ました。

「このような説明をしたら理事や居住者の方はどのように感じるか？」「理事・居住者は何が不安で心配なのか？」を常に考えていないとマンション大規模修繕工事の現場監督は務まらないと思います。

その後トラブルが発生した時は、誤解無き様に言葉だけではなく写真等を付けて一度設計事務所のチェックを受けてから組合に報告するようにしました。

このブログでも何度か触れていますが、マンション大規模修繕工事を行う上で必要不可欠な現場監督さんについてお話ししたいと思います。

現場監督さんに必要とされるものは何でしょうか？

工事現場の現場監督なので基本的には建築技術者です。

建築技術は必要不可欠です。

古い言い方ですが、文系出身か理系出身かと言われれば、ほとんどの現場監督は理系出身となります。

では、マンション大規模修繕工事の現場監督は工業系の学校を出ていれば、良い現場監督かと言えば、そんなことはありません。

新築現場であれば、工業系の学校を出ていることが現場監督の必須条件となりますが、マンション大規模修繕工事の現場監督というのは、そんなことはないのです。

商業科出身とか内装デザイン系出身の優秀な監督がたくさんいます。

むしろバリバリの工業系出身の現場監督だと初めて触れるマンション大規模修繕工事の現場では戸惑う場面が多いと思います。

その理由はマンション大規模修繕工事の顧客、打合せ相手は管理組合及び居住者であり、現場監督が接する相手はほとんどが建築のプロではなくいわば素人です。

それに対して新築工事は住宅工事を除くと発注者も建築のプロにお願いし、現場監督は工事を進める上での打合せ相手は建築のプロ同士となります。

ビジネス用語で言えば新築工事はBtoB、大規模修繕工事はBtoCとなります。BtoBとは企業相手の取引、BtoCとは一般消費者との取引を示します。

これは違いは大きな違いであり、意思決定の方法、取引形態、取引の年数にも違いがあります。

つまり、大規模修繕工事を行う現場監督は、新築の様な企業相手の仕事ではなく、一般消費者相手の仕事となります。

そのため、双方ともに同じ建築工事ですが、現場監督に求められる資質に大きな違いが出てきます。

こちらの現場は現場監督から１回目の試し焼きタイルがあがってきましたが

「白、茶、クレー３色のうち白は良い出来なのですが、他の２色は焼き直しです。」

との連絡がありました。

ちょうど、工事説明会資料のチェック打合せのタイミングでしたので

修繕委員の皆様３人にも見て頂きました。

白色のタイルは、３人ともＯＫです。

他の２色はやはり焼き直しです。

茶色は薄く、グレーは黄色が強いです。

各現場ともタイルの試し焼きが上がってきています。

今回の試し焼きは、施工会社の現場監督から

「今度はバッチリなのが２案あります。早く見に来てください」

と連絡があり、二人で見に行ったのですが

（タイルの色の様に主観が入るものは二人で見に行きます）

上の２案は確かに合っていますね。

正面だけではなく、左右、下からも見て検討します。

最終的には、理事、修繕委員さんにアンケートを取って決定します。

年明け早々、3月着工の工事説明会の打合せが始まっています。

私も本日、土曜日、月曜日と来春着工の工事説明会の打合せがあります。

かと思えば、来週２０２５年秋工事の引き渡しがあります。

大規模修繕工事は、よほどの大型物件でない限り、年を跨いだ継続工事はありませんので毎年工事説明会準備から工事がスタートします。

最近は工事説明会を土日ではなく、平日の夜に行う組合も増えてきました。

このようになった第一の理由は土日に組合行事を入れたくない管理組合の理事会が増えたこと。

第二の理由は管理会社、施工会社が働き方改革で、土曜日、日曜日出勤が難しくなったこと。

管理会社も管理組合から工事説明会の立会を求められることも多いのですが、土曜日、日曜日出勤が難しいようです。

第三の理由はコロナ以降、工事説明会に出席しなくてもトラブルなく工事できるように施工会社の「工事の手引き」の精度が上がったことなどがあげられます。

新年あけましておめでとうございます。

２０２６年の業務が５日からスタートします。

今年の大規模修繕工事は早いものは３月１日から着手となり、年末からその準備を進めています。

大規模修繕工事着工の前に居住者向けの工事説明会を行いますので、説明する内容の確認、配布する資料の確認を行っています。

今年は大規模修繕修繕工事を着手する前に、昨年工事を行った物件の長期修繕計画の作成、打合せを何件か行う予定です。春になると調査診断業務も始まりますので、その前に粗方の目途をつけておきたいところです。

又、昨年秋に調査を行った業務の設計もこの時期に進めております。

以前は、大規模修繕工事がある春から秋までは忙しかったのですが、工事の無い冬の間だけはゆっくり過ごすことが出来ました。新春から１月の後半くらいまではのんびり過ごせたものです。

しかし、工事が３月１日から着工するようになってから、１月から大規模修繕工事の打合せや説明会の打合せが入る様になり、気を抜ける時期が減り。年々ゆっくり過ごす事が難しくなってきました。

又、長期修繕計画の依頼も今ほどは多くなく、冬季間何をして過ごそうかと思う位に時間い余裕がありましたのに、現在は工事がある時と変わらない位年中忙しくなりました。

設計事務所でさえこんな忙しい状況が当たり前となってしまったので、大規模修繕工事を手掛ける施工会社の「一年のうちで唯一の気を抜ける時間」が無くなってしまった影響はもっと深刻だと思います。