マンション大規模修繕日記

AIに聞いた「建築設計事務所の将来」ですが、多数の設計事務所が倒産したリーマンショック発生の前から設計事務所業界は「新築以外の生きる道」を模索しておりました。

そのころからすでに新築設計業の受注はマーケッティングで言うところの血を血で洗う様な「レッドオーシャン」でした。

受注はデザインや技術的な面といった競争ではなく、すでにはげしい価格競争に晒されていました。

当時から、「これから未来があるのは、莫大なストック市場（既存建物）」と言われていたものです。

しかし、建築設計に興味がある人のほとんどはストック市場（既存建物）ではなく、新築設計にしか興味はなく、「なんでこの私が他人が設計した建物の面倒を見なくてはならないの？」と考えていました。

私自身も４０歳頃にそれまで勤めていた新築中心の会社が受注不振で傾いたのを機に辞めました。転職した先の設計事務所の新築を含めたいくつかの業務の一つにマンション大規模修繕であっただけで、初めからマンション大規模修繕工事に興味があったわけではありません。

しかし、ある時、その設計事務所を支えていた大口顧客の業務方針転換により、次年度以降の受注の目途が全く立たなくなり、急遽、新築やマンション大規模修繕業務をはじめとする業務の受注に会社として本腰を入れざるを得なくなりました。

そのような中でも、新築志向の強い若い社員は、他の新築を中心とした設計事務所へと移っていきました。

私はその時には、前の会社の受注不振から新築工事の設計一本で生きる危うさ（施主の資金計画が上手く行かないとプロジェクトは中止となり、その場合に計画案の作成はどれだけ時間を掛けても「ただ働き」が当たり前、設計の受注は設計内容ではなく設計費用の安さで決まること、役所の仕事はどんなに設計に変更が出ても変更費用が出ないこと）とレッドオーシャン市場の悪い面ばかり（あなたが嫌ならほかにやりたい人がいくらでもいるので、辞めてもらって結構）が目について、新築設計という仕事に少々嫌気が差していました。

そこで「新築以外に生きる道」を初めて自分事として本気で模索しはじめていました。（つづく）

人工知能（AI）のひとつCopllotに「建築設計事務所の将来」について聞いてみました。

建築設計事務所の将来は、正直いま大きな転換点にあります。縮小する部分と、逆にこれから強く伸びる部分がはっきり分かれてきていて、事務所の方向性次第で未来がまったく変わる時代です。あなたのように不動産や建築コストの動向に敏感な方なら、この変化はむしろチャンスに見えるはず。

建築設計事務所の未来を左右する5つの大きな潮流
1. 人口減少で“新築依存”は限界
• 新築住宅の着工数は長期的に減少傾向
• 事務所が新築だけに依存するモデルは厳しくなる
• 代わりに「既存ストックの活用」が中心テーマになる

2. リノベ・大規模修繕の需要はむしろ増える
あなたが関心を持っているマンション修繕費の高騰は、設計事務所にとっては新しい市場の拡大でもあります。
• 築40〜60年のマンションが大量にピークを迎える
• 修繕・改修の高度化（耐震、断熱、設備更新）
• 管理組合が“専門家の伴走”を求める時代へ
「修繕設計＋長期修繕計画＋合意形成支援」
この3点セットを提供できる事務所は確実に強い。

3. 省エネ・脱炭素の義務化で専門性が価値になる
• 省エネ基準適合義務化
• ZEH、LCCM、断熱改修の需要増
• 企業のESG対応で建物の環境性能が評価対象に
環境性能に強い事務所は、これから“選ばれる側”になる。

4. AI・BIMで作業は効率化、価値は“判断力”へ
AIやBIMは設計事務所の仕事を奪うのではなく、
単純作業を減らし、専門家の判断力の価値を高める方向に働く。
• 図面作成の自動化
• コストシミュレーションの高速化
• 3Dモデルで施主との合意形成が容易に
つまり、
「図面を描く人」ではなく「意思決定を導く人」が強くなる。

5. 小規模事務所でも“専門特化”で生き残れる
これからは総合型よりも、むしろ専門特化型が強い。
例：
• マンション修繕専門
• 木造耐震専門
• 省エネ・断熱改修専門
• 店舗デザイン特化
• 小規模事業者の建築コンサル
“何でもやります”は埋もれる時代。
“これなら任せて”が強い時代。

建築設計事務所の将来像（まとめ）

あなたの興味に合わせた視点
あなたはマンション修繕費の将来動向を深く調べていますよね。
その視点はまさに、これからの設計事務所が強く求められる領域です。

• 修繕費の高騰
• 管理組合の意思決定の難しさ
• 長期修繕計画の見直し需要
• 施工会社との価格交渉の透明化

これらはすべて「専門家の伴走」が必要なテーマで、
建築士の価値が最も発揮される分野です。

本日も2026年春着工の物件の工事説明会がありました。

工事説明会終了後、太陽の光の下で理事の皆様と外壁色の決定を行いました。

前回の理事会で既存色でいくことになっていましたが、現在の塗装に多少の劣化が見られたので大判の見本を作り確認することにしました。

ちょうど、日が差し日向と日蔭ができたので、ベースカラーとアクセントカラー両方の色を比較しやすい状況となりました。

本日２件目の大規模修繕工事説明会がありました。

先日、2月４日から１０日の間に４件の春に着工する工事説明会が予定されているとお話をしたかと思います。

弊社では工事説明会の後、理事、修繕委員会の皆様にそのまま会場にお残り頂きます。

工事説明会で出た居住者様からの質疑への対応のほか着工１か月間にどのような工事を行うかの月間工程説明や仮設計画の詳細説明等の打合せ会議を行います。

日を改めると集まりが悪かったり、説明会での記憶があいまいになり支障が出ます。

この時の打合せ資料は施工会社に作成していただくのですが、なぜか今週木・金の２日間に３物件の資料チェック依頼が一気に集中してしまいました。そのうち１件は本日の説明会資料です。

スタッフと共に今回の議題、前回議事録、着工前アンケートの集計結果等の資料の誤字脱字チェックから始まり、不足している資料がないか、組合に相談し忘れていることはないかの確認をします。

資料には誤字脱字、印刷切れ、間違いも多々あり、工事の月間工程も着工月の３月、１か月分しか添付されていなかったり（２月から４月まで必要）、最新の仮設計画が無かったりと図結構な量のチェックを施工会社に送り返します。

送り返したチェックはすぐ訂正し、出来次第、送り返してもらい再度チェックします。

金曜日は３物件の資料のチェックを送る作業、修正し終わった資料を再チェックする作業でちょっとパニック状態でした。

どの施工会社も同じような資料が不足しており、同じような間違いがあります。

「どのような情報、資料が必要か」は大体決まっていますので、マニュアルを作るしかないかと思っています。

昨日、3月着工の2026年春工事の説明会がありました。

今週から来週にかけて春着工の工事説明会が他に３件あります。

いずれの物件も3月上旬から中旬に掛けて着工します。

いよいよ、2026年春工事が始まります。

と言うことは、施工会社、設計事務所共に大規模修繕工事のシーズンオフが終わってしまうということです。

特に今年は2025年秋工事の最終書類引渡しが2026年1月21日でしたので、例年よりも短いシーズンオフでした。

どのような仕事も基本的に「顧客の求めるものを提供する」ことが顧客満足度向上のポイントとなります。

そのためには、「あなたの顧客とはどのような人か？」「あなたに何を求めているのか？」に焦点を合わせ、真摯に向き合う必要があります。

マンション大規模修繕工事の施工会社の場合、顧客が求めるものとは、「安全で品質の高い工事」を「できるだけ低価格で」提供してもらうことです。

その上、マンション大規模修繕工事は常に顧客の目の前で工事をしなくてはならないという条件が付きます。

最近はここに「不快な思いをしたくない」＝「快適性も担保して欲しい」という項目が追加された気がします。

しかし、大規模修繕工事に、騒音、臭い、振動はつきもので、一切出さないということは不可能です。

ここでいう「快適性」とは、「できる限り、今までの日常生活を乱さない範囲で工事の影響を抑えて工事をして欲しい」と言うことです。

普段の日常生活の質が低下することをできるだけ抑える。

現場監督は居住者に対して工事とは矛盾する「快適性」を提供できなくてはなりません。

例えば、工事中の駐車場です。

大規模修繕工事では、建物の周りに仮設足場を架けなくてはなりませんが、そうすると建物に近接した駐車場が仮設足場と干渉して使えなくなります。

その時には、施工会社はマンションの近くに代替え駐車場を用意して移動してもらうことになります。

昔は理事や修繕委員がマンションの近くの空き地や駐車場を代替え駐車場として用意してくれることもありましたが、今はそれも基本的に施工会社の仕事になりました。

車の移動についても昔は工事説明会の前に、理事や修繕委員が移動対象者に一声掛けてくれましたが、今は移動の対象となるお車の持ち主に対して現場監督が直接交渉しています。

ほとんどの場合、移動対象となってしまった方は快く施工会社が用意した代替え駐車場に移動してくれますが、すぐ近くに代替駐車場を用意できなかった場合に「もっと近くじゃないと移動したくない」「絶対移動しない」という方も出てきます。

又、代替駐車場に移動していただけたとしても工事が２か月を超えたあたりから「自分の車だけが移動するのは不公平ではないか」と感じ始め、「いつになったら戻れるのか」「これ以上我慢できない」と現場監督にクレームを入れます。

優れた現場監督は工事契約の直後に遅くとも工事説明会までに多少お金が掛かってもマンションの出来るだけ近くの駐車場を代替駐車場として押さえてしまいます。

更に優れた現場監督は「まず理事長さんや修繕委員長さんから移動対象者に一声お願いしてください」と依頼します。この一言があるだけで自分たちの交渉がどれだけスムーズに行くかがわかっているからです。

それに対して、あまりよろしくない現場監督は工事説明会の時までに代替駐車場を用意できません。
工事説明会でも「代替駐車場が決まり次第、お知らせします」と説明します。

自分の車が移動することになっている居住者の方は、工事説明会に参加しても、移動先がわからず移動日だけ知らされ、とても不安だと思います。

そんな「不安を感じさせない段取り力」「どうすればスムーズに物事が進むかを考える力」も現場監督に求められる能力です。

試し焼き２回目のタイルの確認です.

このマンションは濃い灰色とちょっと薄い色の２色ミックスです。

上段と中段が濃いタイル　下段が薄いタイルです。

例によって正面から見て、右から見て、左から見て判断します。

下段のタイルの両端は色が薄く、中央２色が近いと思います。

上段もタイルの両端は色が薄く、中央２色が近いと思います。