マンション大規模修繕日記 : 2026年08月

2026年08月

2026年08月16日11:03

不良設計コンサルと契約しないために　その２

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不良設計コンサルと契約しないためにすべきことは、「見積金額を設計コンサルの最重要項目としないことです。」と前回お話ししました。

「見積金額を第一優先で設計コンサルを選ぶことを辞める」これだけで、不良設計コンサルは選ばれにくくなくなるかと思います。

不良コンサルにとって「他の設計コンサルタントよりも安い見積金額を出すことが最大の武器であり、理事会にとっても、組合員にとっても最大の説得力であり、武器」であるからです。

しかしながら、設計コンサルを選ぶうえで一番大切なことは「どのような設計コンサルと大規模修繕工事を一緒に取り組みたいか」を理事会・修繕委員会で決めることです。

何度も書きますが、ここが一番大事だと思います。

残念ながら、このようなことを決めている組合は１０件に１件もないのが現状です。

こう書くと、「われわれの様な素人集団が一体何を基準にどのような設計コンサルと組みたいと言えば良いのだ」という質問が出てきます。

そんな質問が出てくる管理組合の皆様にお聞きしたいのですが

設計コンサルの仕事はいったい何でしょうか？

実は、ここで言う「設計コンサルの仕事」は大規模修繕工事の調査診断、施工会社選定補助、工事監理という実務・作業のことではありません。

設計コンサルを入れることによって何を達成したいのか？

設計コンサルを入れる目的は何か？

大規模修繕工事に合わせて「マンションの抱える長期的な問題で何を解決したいのか？」と言うことです。

その答えの一つは、設計コンサルが持っている「管理組合が抱えているマンションの建物や修繕資金に関する問題を解決する能力、解決例」を使い自分たちのマンションの問題を一緒に解決することです。

それを設計コンサル候補のうちどの会社が一番納得できる解決策を提示できるのか？

設計コンサルのを選ぶ上で見極めなくてはならないのは、このような点ではないでしょうか？

それをプレゼンの場で確認すれば良いと思います。

例えば、「大規模修繕工事の間隔を開けれる様に長持ちする改修設計をしてほしい」と組合が決めれば、プレゼンの時にそのお題に沿った提案をお願いすれば良いと思います。

ほとんどの管理組合では、このようなことを管理組合が決めないまま、設計コンサルに漠然とプレゼンをお願いするので、不良設計コンサルを含めた設計コンサルは、なにを提示すれば良いかわからぬまま、一般的な広く内容の薄いプレゼンしかできません。

多くの理事会は設計コンサルのプレゼンの場を「会社のアピールをしてもらう場」と捉えているので、理事会から何のお題も無いと、設計コンサルとしては、事前に提出して予め分かっているであろう会社概要や実績、業務内容をお話ししなくてはならなくなります。

中には１社20分とかの短時間の時間制限を設けて、応募した全社からプレゼンを受けて決める組合もあります。

そのため、多くのプレゼンを聞いた理事会はどの会社のプレゼンも差がつかず同じように見えてしまいます。

その中で確実にわかっていることは、会社の資本金額の過小、実績、そして見積金額です。

また、他社の欠点をあげたり、他社を批判することによって自社をあげる設計コンサルが優位に立ってしまいます。

そのような状態で、設計コンサルを決めてしまうので、図らずとも一番見積金額が安く、無難に見える不良コンサルを選んでしまい、契約することになります。

2026年08月12日13:29

不良設計コンサルと契約しないためにすべきこと

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不良設計コンサルと契約しないためにすべきことを簡単にまとめると

① 調査診断設計監理をお願いする「設計コンサルを見積金額だけで決めない」ことを決める

② 「どのような設計コンサルと大規模修繕工事を一緒に取り組みたいか」を決める

③ 理事会、修繕委員会が責任を持って、設計事務所選定を人任せとしない。

④　その設計コンサルと仕事をしたことがある管理会社やマンション管理士（第三者）に評判を聞く

※「調査診断設計監理をお願いする設計コンサルを見積金額だけで決めない」ことを決める

この４つですが、ひとつずつ中身を詳しく説明します。

「設計コンサルを見積金額だけで決めない」

ここは、設計コンサルとしては説明が難しい所です。

設計コンサルへの調査診断、設計監理委託費用は20～50戸程度の物件で300～400万円（税抜）、50戸～100戸で400万円～500万円（税抜）、それ以上100以上だともう少し増えますが、200戸を超える大型物件であっても1,000万円程度（税抜）です。

一方、大規模修繕の工事費は屋上防水、外壁（タイル・塗装）、バルコニー防水、ｼｰﾘﾝｸﾞ工事一式を行うと20戸程度の物件で5,000万円、50戸で1億円、200戸以上の大型物件で4億円以上となります。

要するに建物の規模によって異なりますが、5,000万円、１億、4億の工事費を一緒にコントロールするパートナーを選ぶのに大きくても、委託料の相場の１割（50戸～100戸で50万円程度の見積金額の差は工事費の相場1億の0.5%）にこだわるのは余り重要ではない点にこだわる過ぎているということです。

管理組合が設計監理方式とするときに、一番最初に設計コンサルを決めるためにとりあえず見積金額ありきで、何をやってもらいたいのか具体的なことを決めすに、「調査・診断・施工会社選定支援・工事監理」といった大枠だけで見積を取り、この中身ではなく、金額が一番重要な点として各社を比較してしまいます。

そのため、見積金額の数十万円の差がとても大きな差に見えるだけです。

そのため、50戸で1億円程度の工事費に比べれば誤差に過ぎない50万円程度（0.5％）の費用の差は工事費に比べるとわずかな金額の差で管理組合はコントロールされていて、そこを争点として設計コンサルの選定をしていることに気がついてください。

中には、管理会社に設計事務所選定の事務方を丸投げし、見積が３万円安いからという理由だけで、設計事務所を決めた例もありました。

※どのような設計コンサルと大規模修繕工事を一緒に取り組みたいか決める

ここが一番大事だと思います。（続く）

2026年08月08日11:41

なぜ、多くの管理組合が不良設計コンサルと契約するのか？

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マンション大規模修繕工事を行う設計コンサルの一員として言わせて頂くと、「なぜ、不良設計コンサルを怪しいとわからないのか？」と思います。

組合の方にはわかりにくいのかもしれませが「怪しいサイン」はいくつかあります。

いろいろな立場の方から聞いた「怪しいサイン」の思い当たる例は後ほどお話ししますが、管理組合がマンション大規模修繕工事を設計監理方式とすると決めた時にまず、管理組合が最初に行うことは「設計コンサルの選定」です。

設計コンサルの選定で何を行うのかと言えば、必ず見積を取ると思います。

その時に最初の「怪しいサイン」が現れます。

「不良設計コンサル」の特徴　「怪しいサイン」事例

東京で働いていた時にいろいろな人から聞いた特徴も含め列記します。

・見積金額が他社と比べ安い（中には他の設計コンサルの半額といった例もある）

そこで、管理組合は見積金額が安いと「大丈夫か？」と不安になり、いくつかの設計コンサルと共にプレゼン会を開き確認することになります。ここでも「怪しいサイン」が出てきます。

・プレゼン会を行うと「不良設計コンサル」のプレゼンは上手い。

高い見積金額を入れた設計コンサルと比べても説明はよどみなく、資料は綺麗で隙が無く、洗練して見える。なんとなく信用できると納得してしまう。

・そのため、他の設計コンサルと業務内容の比較を行っても大差が無い様に感じる。

・中には安い見積を出した設計コンサルを選ぶことが、組合の為と信じてしまい、見積の安さに引かれ「業務内容はどちらの設計コンサルも変わらない、同じだ。安い方が良い」と言い出す人が出てくる。

・「見積が安くて、中身も変わらない。むしろ良い位だ」そう思わせる所が不良設計コンサルの狙い目です。

・さらに「不良設計コンサル」は自社を選ぶと「工事費が他社よりも安くなる」等の大きな利益が組合にある様にプレゼンの中で話す。

・しかし、その内容は単に品質が劣る工事を行ったり、やるべき工事をやらなかったりして工事費を落としている例もあり疑問が多い。

・「不良設計コンサル」の中にはプレゼンの中で逆に他社を選定すると大きな不利益がある様に他社を強く批判する会社もあるそうです。（本来はどの会社にも一長一短があるので、一方的に他社を批判する様なことはしません）

要するに悪い言い方をすれば、「不良コンサル」は、他社より安い見積を提示したうえで「自社に対する管理組合の不安を取り去り」「他の設計コンサルを選ぶと不利益がある」様に管理組合を誘導します。

気が付く人はこのあたりでどうも怪しいと「怪しいサイン」を感じ取りますが、設計コンサルの見積金額に強くこだわりそこから頭が離れない人は、その「怪しいサイン」に気がつかない様です。

「不良設計コンサル」は施工会社の談合に協力して利益を得ますので、他の設計コンサルと比べて見積は積極的に安価に出しています。

中には、複数の「不良コンサル」同士で共謀し、他の設計コンサルの見積相場の半額で見積を提出し自分たちの見積が極端に安いわけではなく、他の設計コンサルの見積が極端に高い様に見せる場合もあります。（特に大型マンションは要注意です）

又、管理組合はなかなか裏を取ることができないので、「不良コンサル」は実績も作ることがあるようです。

例えば経営者の高齢化等で廃業する設計コンサルを買い取り、合法的？に廃業した設計コンサルの実績を引き継ぎ自社の実績とするようです。

いわば「他社から買い取った実績」が管理組合が求めている実績＝ノウハウ、経験の蓄積なのかと言えば、そうではないと思いますが・・・

2026年08月04日16:11

東海地方でも談合問題が発覚した中での談合防止策

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分譲マンションの大規模修繕工事巡り談合繰り返した疑い
…公取委が設計コンサルなどに立ち入り検査

東海地方の分譲マンションの管理組合が発注する大規模修繕工事で談合を繰り返した疑いがあるとして、公正取引委員会は２８日午前、設計コンサルタント会社「Ｔ．Ｄ．Ｓ」（東京）と修繕工事会社二十数社に対し、独占禁止法違反（不当な取引制限）の疑いで立ち入り検査を始めた。
　公取委は既に関東地方のマンションの修繕工事を巡る談合疑惑でも調査を進め、別の設計コンサルや工事会社約４０社の同法違反を認定し、行政処分の排除措置命令を出す方針だ。今回、東海地方でも同様の談合が行われている可能性が高まり、調査に乗り出した。
　立ち入り検査を受けている工事会社は、業界大手の「大京穴吹建設」「建装工業」「長谷工リフォーム」（いずれも東京）といった関東のマンション談合疑惑で調査中の約１０社に加え、東証プライム上場の「浅沼組」（大阪）、「ユニホー」（愛知）など計二十数社に上る。

以上読売新聞 7月29日

今回の記事によると施工会社の談合に又もや不良設計コンサルが絡むんでいるようです。

管理組合は設計コンサルが絡んだ施工会社の談合にどのように対処すればよいのでしょうか？

このような報道が出ると一部の組合員から「設計コンサルは信用できない」という言葉を口にします。

一部の不良設計コンサルの為に談合に関与していない設計コンサルまで同じように扱われるのは我慢できません。

そこで、不良設計コンサルが談合を行う方法と施工会社の談合防止策をお話しします。

このような状況で設計コンサルが見積に参加する施工会社を紹したり施工会社を指名するのはさすがに問題が出るので、不良設計コンサルはあえて施工会社の募集を建設新聞等で公募とします。

しかし、建設新聞等で公募としたからといって管理組合は安心できません。

どの設計コンサルも一般的に施工会社の公募における「応募条件」を組合に提案します。

しかし管理組合には施工会社の「応募条件」に対する知見がほとんどないので、設計コンサルに任せきりといなってしまいます。

管理組合には条件条件が適正か「仕組まれている条件」かどうかは判断が出来ません。

では、談合を主導する不良設計コンサルはどのような応募条件を出してくるかと言えば、一言で言えば「公募条件が厳しい」ことです。

つまり「自分たちの意図した施工会社以外は応募できない。応募しても見積に参加させてもらえない」様にいろいろな条件を設定します。

一つ一つの条件については、管理組合が納得するような説明を行います。

そうして公募を行い「応募条件を満たしていない会社は失格」として工事費の見積に参加させません。

そうすると不良設計コンサルが「意図した施工会社だけで工事費の見積」ができるので、談合が成立します。（意図的に工事費を下げない様に共謀できる。価格競争を排除＝不当な取引制限を行っているので問題となる）

では、どのように「意図した施工会社だけで工事費の見積」による談合を防ぐのか？

その方法の一つは、応募条件を厳しくしないで、できるだけ応募した施工会社すべてから見積を取ることです。

しかし、マンション大規模修繕工事は人が住みながらの工事ですので、未経験の施工会社にお願いするのは、ハイリスクです。

例えば、弊社の様に「継続的に大規模修繕工事を行っている施工会社であれば応募できる」ようなゆるゆるの応募条件で公募し、かつよほど公募条件から大きく外れている応募会社（大規模修繕の工事実績がほとんどない）以外のすべての応募会社に見積依頼をする方式では、そもそも「意図する会社以外を排除して見積徴収＝不当な取引制限」することが出来ませんので、価格競争が成り立ち談合することができません。

弊社の公募条件は下記の4項目だけです。

①ある程度の規模以上（資本金はこれ以上小さいと町のペンキ屋さんと大差なくなる）

②ある程度の売上があり

③マンション大規模修繕工事を元請で５年間に５件以上受注し

④有資格者が現場に常駐

この４つを満たすことができれば、公募条件を満たし施工会社は応募が出来ます。

かと言って、見積最安値の施工会社に自動的に発注をしてはいけません。最近は減りましたが、ダンピング（不当に安い工事費を提示して受注し仕様を無視した低品質の工事を行い辻褄を合わせる）を行う施工会社もあるようです。

施工会社から見積を取ったうえで、管理組合が「安心して任せることが出来る」と判断した施工会社からのプレゼンテーションを受けて、判断するようにしています。

2026年08月02日17:07

専門家（マンション管理士さん）の有効活用のためにその２

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マンション管理会社のフロントと呼ばれる担当者が全て、マンション管理に関するプロフェッショナルであるなら、区分所有法や標準管理規約について解釈に問題は起きないのでしょうが、現実には「新人」も多く、区分所有法や標準管理規約について、組合員からの質問や疑問に満足な答えを出すことが出来る充分な知識があるとは限りません。

区分所有法や標準管理規約についての解釈や日々の会計処理に間違いがあってはいけないのですが、人間のすることですから完璧を目指していても間違いはでてしまいます。

そんな時にマンション管理士さんに区分所有法や標準管理規約についてアドバイスを受ければ良いのにと思いますが、私自身これまでお会いしたマンション管理士さんのうち、「この人は信頼して相談できるな」と感じた方は少数です。

その理由を考えてみますと「マンション管理士」という公的資格自体に遠因があるかと思います。

① いわゆるマークシート式のペーパーテストだけで実務経験ゼロであっても、学歴不問で試験に合格さえすれば、取得できる資格である。

② どのような資格試験も該当しますが、マンション管理は人と人の問題が多く、ペーパーテストでの正解を双方に示しただけで、お互いが納得し問題が解決するとは限らない。マンション管理は特にその傾向が強く、実務経験が乏しいと机上の空論になりかねない。

③ そもそも管理会社の独占市場であったマンション管理界隈に初めて専門知識を持って組合側に立つことが出来る公的資格であり、そのような立場はマンション管理士が成立するまでは無かった。そのため、マンション管理士の存在自体がマンション管理会社とは利益がぶつかりやすく、初めから警戒され煙たがられている。そこを乗り越え組合と管理会社の双方の関係と立場を壊さず、問題を解決するためには、どうしても多くの実務経験が必要になる。

④ マンション管理士の業務への対価と報酬が明確ではない。マンション管理士の介入で積年の問題が解決できても報酬の算定が難しい。

このようにまとめてみると、とても難しい立場です。

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