タイル張りのマンションの大規模修繕では、どんなトラブルが多発しているのしょうか?

昨日もお話ししたように、調査、設計段階で予想したタイルの劣化数量と実際の劣化数量に差が出てしまった場合に工事費が大きく異なります。

例えば、57戸のタイル張りのマンションの場合についてお話すると

外壁タイル面積は、3,000屬任后

通常マンションの外壁に使われるタイルは45二丁掛けと呼ばれる45mm×95mmの大きさです。

目地が5mmありますので、1屬△燭蝪横娃伊臈修蕕譴討い泙后

3,000屬箸いΔ海箸蓮3,000×200=600,000枚 60万枚あります。

ちょっと想像つかない膨大な数です。

例えば、その1%が劣化しているとすると、それだけで6,000枚のタイルが劣化していることになります。

工事の契約では、例えば「タイル1枚当たり500円で貼りなおす」といった契約をしますので、外壁タイル1%の張り替え補修費用は6,000枚×500円=3,000,000円=300万円掛かることになります。

一般的に、外壁タイルの劣化割合は3〜5%程度ですので、3%とするとタイルの張り替え補修費用は900万円掛かり、総工事費が7,200万円だとすると工事費の12.5%を占めます。

外壁タイルの劣化割合は建物調査診断で得られた劣化数量に基づき、設計者が設定していきます。

もしも、調査で得られた劣化割合が3%でその数量で設計、契約をし、実際仮設足場を掛けてから調査計測した時にタイルの劣化割合が5%だった場合に追加金額は600万円となります。

大規模修繕工事では、タイルの実数精算を見込み工事の予備費を3〜10%程度、契約とは別に予算化しておきます。

このマンションの場合、工事費が7,200万円だったので、予備費を5%程度400万円見込んでいたのですが、タイルの劣化割合が増えてしまったことで、予備費が足りなくなりました。

この不足額をどうするかという問題が出てきます。

DSCF4370

DSCF4379